破解物业管理难题提高居民生活品质

　　□ 铜川市政协

　　物业管理事关千家万户，社会关注度高，影响范围广泛。2021年5月至6月，铜川市政协组织部分政协委员，对全市17个不同类型小区的物业管理工作进行视察，组织部分政协委员和市住建局、有关街道办、社区、物业企业负责人赴延安、西安进行考察学习。其间，多次组织召开座谈会，听取工作情况通报，征求各方意见建议。并召开专题协商会，就调研中发现的各级重视程度不够、管理体制机制不顺畅、监管职能作用发挥不够、物业管理不规范、政策落实不到位等问题，把脉开方，建言献策。

　　(一)高度重视物业管理工作。一是要提高思想认识，充分认识做好物业管理工作对解决铜川历史遗留问题、维护社会和谐稳定、推动铜川高质量全面转型发展的重大意义，切实把物业管理工作作为一项民生工程放在心上、扛在肩上、抓在手里，全力以赴推动全市小区物业管理见实效、上台阶。二是加强对全市物业管理工作统筹协调和日常调度的领导，尽快成立各区县政府、新区管委会物业管理工作领导小组。三是建立领导小组联席会议制度，定期研究解决物业管理工作机构、人事、编制、履职等事宜。三是统筹谋划、一体推进。要坚持“共建共治共享”原则，新建小区与老旧小区一起抓，设施完善小区与基础薄弱小区一起抓，集中整治与日常监管一起抓，从根本上解决全市物业管理工作焦点难点热点问题，为广大人民群众创造良好的居住环境。

　　(二)理顺管理体制机制。一是健全监管体系，健全市、区县、街道(镇)、社区四级物业管理工作机构，增配监管人员力量，构建自上而下的监管体系。二是明晰管理职责。要对标《陕西省物业服务管理条例》，尽快配套出台《铜川市物业服务管理条例》，为全市物业管理工作提供法治保障。出台《关于理顺物业管理体制的意见》，理顺市、区县、街道(镇)、社区和有关职能部门的物业管理工作关系，厘清不同层级、不同部门之间的职责边界，建立健全物业管理责任清单。三是建立联动机制。建议由市政府牵头，以区县政府和新区管委会为主体，加快建立信用评价、行政执法、公共服务、信息共享、投诉反馈等协调联动工作机制，建立“小区党组织+业委会+物业企业”的党建引领协调联动治理机制，推进物业管理体制机制改革。

　　(三)发挥各级监管作用。一是要夯实属地管理责任，制定出台铜川市《关于构建以区为主体物业管理体制的意见》，明确区县政府、街道(镇)、社区和物业主管部门的职能职责，推动物业管理重心下移、属地管理。二是要有效发挥监管部门作用，全面落实统筹、协调、监督、指导职能，做好法律法规政策宣传、物业企业和从业人员监管、维修资金筹集管理和使用、业主自治组织组建、物业从业人员培训、建筑工程质量保修等各项具体工作。三是要强化联合执法，对全市物业管理工作薄弱环节和群众反映强烈的突出问题进行全面摸底，制定整治方案和任务清单，落实责任单位，明确整改时限，组织开展三年集中整治行动。成立集街道(镇)、社区和住建、发改、公安、城管、市场监管、应急等部门的工作专班，坚持一事一议、分类施策，逐小区、逐企业联合执法，重点整治小区私搭乱建、车辆乱停乱放、占用消防通道、违规侵占公共面积、乱收费等突出问题。四是要加强考核奖惩，调动各方履行物业管理工作职责积极性、主动性。五是要加快管理平台建设。由市、区县政府牵头，加快建立涵盖政府管理、房屋信息、业主信息、企业信用、业主委员会运行、投票表决、办事服务、维修人员管理等模块的物业管理信息化平台，实现市、区县、街道、社区分级管理、数据共享、技术人员共享的“大物业”管理工作格局。

　　(四)提升物业管理水平。一是加强对物业企业的监管。要建立物业企业市场退出准入机制，对考核不达标、群众满意度低于70%的予以劝诫清退，对拒不退出的由区县政府牵头组织相关职能部门进行强制取缔。由市住建部门牵头制定全市物业企业考核办法，定期开展物业服务业主满意度测评，及时依法清理严重违法违规的物业企业和直接责任人。二是提高企业服务能力。住建部门要督促指导物业企业完善内部管理、企业诚信档案、企业经理信用档案等制度，定期开展从业人员业务培训，不断提高物业企业管理水平。要按照市场化规律，指导成立民营的专业化外包服务公司，支持鼓励物业企业实行服务外包管理，鼓励有条件的物业企业拓展商业餐饮、生活服务、文化娱乐、医疗教育、房产中介、家政服务等增值服务，定期如实公布物业费使用、公共水电费分摊、电梯维护保养支出等情况，提高物业事务透明度、公信力。

　　(五)狠抓政策落实落地。一是要全面落实配建公共设施政策。按照“谁审批、谁负责、谁监督”原则，严格审批，加强监督，确保新建小区应建公共设施全面建设到位。加强对新建小区房屋质量、配套设施、分户验收和物业企业招投标等环节的审查，坚决杜绝“带病”移交。二是要严格落实“质价相符”要求，加强对辖区内物业企业的监管，教育引导物业企业树立“质价相符”服务理念，监督物业企业切实把“质价相符”要求落到实处。三是要调整物业收费标准，要按照“质价相符”原则，分类出台铜川市物业收费价格指导意见和政策。根据服务标准、服务成本、物价指数等变化情况，适时对物业收费价格进行动态调整。

　　(六)统筹解决遗留问题。一是加快老旧小区改造，要抢抓国家实施“城市双修”、棚户区改造和城镇老旧小区改造等有利机遇，加大中省项目资金争取力度，力争使更多老旧小区列入国家改造计划。采取“1个改造小区+N个弃管小区”方法，尽可能将弃管家属楼、单体楼纳入老旧小区改造计划一并实施。市、区县要将老旧小区改造地方配套资金纳入本级年度财政预算，要按照“共同出资、协同推进、共享成果”原则，引导专业经营单位、业主等出资参与改造，确保改造项目顺利实施。二是要加强维修资金归集管理，尽快出台老旧弃管小区专项维修资金归集办法，对维修资金的收集、使用、流程等作出明确规定，采取综合措施进行归集。落实落细《陕西省物业服务管理条例》有关规定，督促建设单位、物业企业将小区共有部分、共用设施设备经营收益的50%以上资金，按季度补充作为维修资金。在符合城市规划前提下，最大限度挖掘小区商业潜力，利用小区闲置土地或简陋房屋进行市场化运作，提高资产收益率。扩大维修资金使用范围，支持维修资金用于加装电梯，使“趴窝”维修资金尽快“动”起来。三是分类解决老旧小区物业接管难题，提高全市物业管理服务水平。