西安新版物业费标准征求意见：物业费、停车费一升一降

　　2019年9月1日《陕西省物业服务收费管理办法》(以下简称《省办法》)实施，提出政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”。

　　6月4日，西安市发展和改革委员会官网发布《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》(以下简称《市办法》，含物业服务收费标准)，即日起至7月5日，《市办法》面向社会各界征求意见和建议，电子邮箱xiansffj@163.com。

调整背景 规范收费 调整停车费过高

　　2019年9月1日《陕西省物业服务收费管理办法》(以下简称《省办法》)实施，提出政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”，即：物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不再单独收取。依据上位法，西安市需要制定《市办法》及物业收费标准，规范全市物业服务收费行为。

　　西安现行物业服务费标准在全国15个副省级城市中排名第14位，停车服务费标准在实行政府指导价管理的7个副省级城市中排名第1位(成都、哈尔滨、沈阳、宁波、长春、厦门、武汉、广州8个副省级城市的停车服务费实行市场调节价)。近年来物业企业人员工资等上涨较快，物业企业普遍存在通过较高的停车服务费来弥补物业服务费不足的问题，市民对停车服务费过高的问题意见较大。

物业费实行“一费制”

　　西安市现行物业服务费执行原陕西省物价局和住建厅2004年制定的收费标准，由基础物业费(政府指导价管理)、电梯费、公摊电费三部分组成。其中，电梯费、公摊电费要求据实收取，不得盈利，具体由物业企业确定，定期向业主公布收支情况。

　　根据《陕西省定价目录》的规定，目前西安市普通住宅前期物业、保障性住房、房改房、老旧住宅物业服务收费标准(含物业区域内交通工具停放服务收费标准)实行政府指导价。调整后，政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”，即电梯费与公摊电费包含在物业费中，不再另行收取。

　　本次价格调整借鉴了成都、济南等城市的做法，对目前一些高档小区，物业企业提供的服务超过高层一级物业服务标准的，可在高层一级物业服务收费标准的基础上，上浮不超过15%。同时为了规范收费行为，物业企业执行浮动收费标准时，物业服务标准必须经过住建部门审核备案后执行。多层住宅按基准价可上浮不超过20%的原则制定物业服务收费标准。

现行住宅物业服务费指导标准
                                                                      

停车费实行一种收费形式

　　现行物业管理区域内交通工具停放服务费(以下简称“停车服务费”) 标准执行原省物价局和住建厅2012年制定的收费标准。此次调整了停车收费范围、收费等级、计费单位。其中，简化服务等级，实行单一收费标准，借鉴兄弟城市的经验，取消现行停车服务费三种类别收费，实行一种收费形式。调整计费单位，以车位为单位进行收费，将物业管理区域内停车按大、小车型收费改为按车位收费。

　　另外，放开物业管理区域内非机动车及摩托车停放服务费。目前，许多小区对非机动车及摩托车已实行免费管理，且社会上的非机动车及摩托车的停放收费均放开，实行市场调节价。因此，本次价格调整放开物业管理区域内非机动车及摩托车收费，实行市场调节价，需要实行收费管理的小区，由物业服务企业与业主双方通过合同约定。

现行物业管理区域内机动车

停放服务按月收费价格表
                                                                       

帮您算算账：

　　物业费收费方式、收费标准调整后，大家最关注的就是收费是上涨了还是降低了?如果涨了，涨幅有多大，哪种住宅的涨幅最大? 为此，华商报记者算了一笔账，结果发现，无论是多层还是高层，实行“一费制”后缴纳的物业费均有所上涨，高层住宅的一楼住户和多层住宅的涨幅更大些，对有车的住户来说，停车费的下调可以弥补一些损失。

　　以某高层一级物业小区的100平米住宅为例：

　　中高层每年多交132元

　　一楼每年多交312元

　　现行物业费标准为1.5元/㎡·月，公摊费标准为0.24元/㎡·月，中高层电梯费标准为0.35元/㎡·月，一楼的电梯费为0.2元/㎡·月。

　　中高层：物业费150元/月，公摊费24元/月，电梯费35元/月，总计209元/月。

　　一楼：物业费150元/月，公摊费24元/月，电梯费20元/月，总计194元/月。

　　调价后实行一费制，无论中高层还是一楼，物业费标准均为2.2元/㎡·月，每月需缴纳220元。

　　中高层每月涨价11元，每年多交132元;一楼每月涨价26元，每年多交312元。

　　以某多层一级物业小区的100平米住宅为例：每年多交240元

　　现行物业费标准为0.45元/㎡·月，公摊电费标准为0.2元/㎡·月，现行物业费总额为65元/月。

　　调价后实行“一费制”，物业费标准为0.85元/㎡·月，每个月需缴纳85元，每月涨价20元，每年多交240元。

　　停车费方面：室内一级每年少交840元 露天一级每年少交240元

　　室内一级停车位从150元/月降至80元/月，每个月减少70元，每年可少交840元。露天一级停车位从80元/月降至60元/月，每个月减少20元，每年可少交240元。

政策解读

　　物业费、停车费一升一降

　　调整后的市办法最大的变化是将物业费、公摊电费、电梯费合并收取，降低了小区停车服务费，对于政策变化，西安市发改委对相关政策进行了解读。

　　焦点一：实行一费制

　　电梯费和公摊电费不再另行收取

　　西安《市办法》提出政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”，收费的内涵与过去发生变化，即电梯费与公摊电费包含在物业费中，不再另行收取。今后，物业服务企业向业主只收取三项费用，即物业服务费、停车服务费，以及业主自愿选择的有偿服务费。

　　此外，生活垃圾处理收费是市城管局收取的市容环卫收费，物业公司仅负责代收代缴，不包含在物业费中。业主应当按照现行规定标准缴纳生活垃圾处理费。

　　焦点二：装修期咋收费

　　业主与物业按协议约定

　　根据《陕西省定价目录》及新颁布的《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，装修期间的费用不再实行政府定价管理。市办法中，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业按照住建部门的相关规定与业主签订装修管理服务协议，具体管理内容由双方在协议中约定。

　　业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。

　　焦点三：空置房咋收费

　　申请后按70%交纳

　　空置优惠政策及子母车位优惠适用于实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费，实行市场调节价的优惠政策由物业公司与业主双方通过合同协商确定。

　　经业主验收，暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认的次日起，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳;实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。子母车位不得高于1.5个车位的停放服务费标准，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　焦点四：特约服务咋收费

　　需公示项目及收费标准

　　物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。

　　物业服务中的特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。

　　焦点五：公共收益

　　物业需公示不少于一个月

　　《市办法》第三十一条规定：“物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。”

　　焦点六：适用范围

　　西安城六区及五个开发区

　　《市办法》中的物业服务收费标准适用于新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区等城市建成区范围内住宅小区实行政府指导价的物业服务收费。其他区、县及西咸新区住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导标准可参照《市办法》中的物业服务收费标准执行，也可根据当地实际自行制定。

　　另外，成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费、停车服务费实行政府指导价，成立业主大会之后的实行市场调节价。别墅、非住宅类型等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。

　　焦点七：物业服务监管

　　发改委、住建、市场监管各司其职

　　《市办法》由西安市发改委会同西安市住房和城乡建设局、西安市市场监督管理局负责制定，各区、县发展改革部门、住建部门、市场监督部门按照各自管理权限，分别负责辖区内的物业服务收费监督管理工作。

　　各级住建部门负责对物业企业的物业服务标准和物业管理行为进行监督管理，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。

　　各级市场监督管理部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

　　(李婧 赵瑞利)