李卫民：促进住房租赁市场健康发展的建议

记者 杜静波 摄

　　7月29日下午，省政协月度协商“促进我省住房租赁市场健康发展”座谈会召开。

　　住房租赁企业代表，陕西宝梧桐树住房租赁公司总经理李卫民介绍：

　　目前，西安从事住房租赁专营业务和开展租赁住房居间代理的经纪机构总数约为900余家，掌握房源超过25万间。按其经营类型，主要有三类：传统中介型、合伙人制、新租赁企业(关注品质与服务的)。西安的住房租赁机构在经营上，以行业俗称的“北派(北京)模式”目前仍占据约30%的比例。即全公司上下，以房屋出租的收入差额，进行利润分配。收入差额包括：房屋出租差价、中介费、服务费、管理费、维修费，以及部分恶意造成租客违约后扣留的房屋押金等。这种业务模式的优点是：利益驱动力强，团队发展迅速，市场规模扩张快。缺点是：缺少房屋租赁的配套服务，收益主要靠房差与一些不规范操作。

　　一、住房租赁市场目前存在的主要问题

　　住房租赁属于“河宽水浅”的民生行业，由于市场容量大、产业链条长而复杂，加上从业门槛低、从业人员素质偏低，市场容易出现不规范行为。

　　主要有：利用互联网骗取客户服务费、哄抬出租价格、利用虚假房源信息“钓鱼”获客、非法骗取租金及押金等。部分机构或个人，投机取巧者通过“长租短付”“高收低出”“租金贷”等手段快速发展规模，实现炒作套利和快速离场，影响住房租赁当事人合法权益，也给社会安定带来负面影响。

　　二、发展住房租赁市场的一些建议

　　(一)把个人从事房屋出租经营纳入有效监管范围

　　建议设立行业准入制度，从源头规范市场秩序。对于非一手房东(业主)自有房源的出租经营，若超过5套必须成立运营机构，或通过机构化、正规化的公司经营形式进行;出租房源需在住房租赁交易服务平台备案，将租客的租金及押金进入政府监管系统，按照租客实际已入住时间逐次释放。同时，公安对不按规定登记承租人信息等违法行为，依据《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律法规，以及地方对房屋租赁管理的相关规定，对违法行为人进行惩处，以推动房东(业主)全面落实出租房屋登记管理责任。

　　(二)规范行业信息发布

　　一是网信、网监等部门联动，从源头上对租房信息的发布进行有效监管和整治。二是住房租赁企业在平台上进行房源信息发布时，需标注所备案的对应房源编号，建议把房屋出租也纳入政府“网格化”“平安社区”的监管治理体系。三是由住建部门组织辖区内的物业公司，在社区、楼盘里张贴、发布合规的租赁企业名单，并公布投诉举报电话与电子邮箱。四是建立住房租赁企业诚信数据库和从业人员数据库，并纳入全市的诚信系统，诚信记录作为企业和从业人员考核评估的重要依据，推动行业自律与规范从业人员行为。

　　(三)加强税收和金融支持

　　税收支持方面：推动“三免三减半税收政策”，对初创租赁企业的经营所得，自正常营业并取得第一笔生产经营所属纳税年度起，经住建部门确认按照评分标准合规经营的，第1年至第3年免征企业所得税，第4年至第6年减半征收企业所得税;推动“税收返还奖励政策”，对上一纳税年度经营突出、口碑良好的企业(评定标准可参照市住建局《西安市住房租赁企业信用评分标准》)，在次年度进行部分乃至全额的税金返还、抵扣，以鼓励企业规范管理、诚信经营。

　　金融支持方面：加大银行等金融机构信贷资金，向长期稳定规范运营的住房租赁中小微企业倾斜，将银行业绩考核同支持住房租赁行业发展挂钩，激励银行业支持本行业发展。

　　希望银行开发“底租贷”产品，即：房屋租赁企业通过对业主一次性长付半年、一年甚至更长期的底租，获取低价房源，再以租客月付，实现溢价，稳定市场租金价格。对租赁企业进行年度或季度的动态授信，并在住房租赁企业的资金监管账户中以分期贷款的形式进入，专款专用，定向用于对房东(业主)支付底租租金。