赵惠英 ：西安住房租赁市场现状及改善路径

记者 杜静波 摄

　　7月29日下午，省政协月度协商“促进我省住房租赁市场健康发展”座谈会召开。

　　专家学者代表，西安财经大学经济学院副教授赵惠英发言：

　　2020年中央经济工作会议、全国住房和城乡建设会议先后提出“解决好大城市住房突出问题”“解决好青年人的住房问题”。青年是经济增长的人力资本保障，青年人口及人才的流入对城市建设至关重要。这就要求必须把居住问题放在区域经济发展的视角下，综合考量城市发展战略、产业特征、人口数量及结构变化等因素，进行统筹谋划，解决好青年人、新市民等群体的居住问题。

　　一、问题的提出

　　目前，西安市青年人、新市民等群体不少是通过租房来解决居住问题，但在租赁过程中存在以下问题：

　　一是租赁住房稳定性不强。住房租赁市场不规范，房屋租赁权利缺乏有效保障。房东和租户存在较大的权力失衡，常常使得承租人处于劣势，如迁移受损、租金随意上涨、中介克扣、临时清退等现象。

　　二是租赁住房舒适度不高。就现实情况来看，青年群体租住的房屋往往地理位置比较偏僻，以城中村或者城乡结合部居多，距离市区较远，导致交通费用较高、通勤时间延长。而且，出租房屋的室内装修、配套设施、维修养护等普遍较为简单。

　　三是租金与居民收入不匹配。2020年，西安市住房租赁价格上升明显，在全国副省级城市及省会城市租金排名中，房屋单位面积平均租价稳居前十名。2021年1-5月，单位面积住房租赁价格也是稳步上涨。5月租金更是达到31.0元/月/㎡，环比上涨0.88%，同比上涨6.64%。在全国城市租金排名中，高于重庆、长沙、郑州、无锡等城市。住房租赁价格与区域经济发展水平及居民收入水平存在一定程度的偏差。

　　二、解决问题的路径

　　西安正在建设国家中心城市，人口流入量大、年轻人多，要大力发展租赁住房，多渠道解决好他们的住房困难问题。在住房租赁市场发育尚不充分、供需矛盾一时难以化解的背景下，政府应采取差异化策略，为青年群体、新市民提供有效租赁住房供给。

　　(一)重点发展分散式长租公寓

　　集中式长租公寓建设在土地获取、运营资金等方面需要一定周期，即使是改造写字楼等非住宅类房屋，对企业的改造能力和前期投入要求也比较高。但据调查，西安市老旧小区空置率大约在30%左右、新建小区空置率在40%左右，意味着闲置住房资源丰富。这些房屋结构类型多样，周边生活休闲设施和公共交通设施通常较好，与青年群体工作地较为分散的现状相契合，更能满足年轻人“职住平衡”的诉求。因而目前应侧重发展分散式长租公寓，挖掘城市内部不同板块之间住房供应数量与结构，盘活存量住房资源，提供租赁关系稳定、条件良好的优质房源。

　　(二)培育专业住房租赁机构

　　与零散的个人出租相比，租赁机构可节约交易成本、增强资源使用效率、提升行业服务质量。所以，培养新型专业住房租赁机构，扶持一批骨干长租企业就尤为重要。政府需要通过政策优惠推动其快速发展：一是财政补贴。利用作为试点城市获取的中央财政资金进行补贴，保证租赁企业正常运行;二是税收减免。除落实6月18日国务院常务会议关于对住房租赁企业的税收政策之外，地方政府还需要拓展思路;三是加强监管。加强对租赁机构在资质、从业人员、房源获取、租金水平等方面的监管。

　　(三)为租房者提供政策支持

　　青年群体具有财富累积和现期支付能力较弱但收入预期较好的特点，可通过健全社会信息网络与个人征信系统，为这些群体提供租房贷款及多种形式的补贴。此外，也可扩大公积金的保障范围，落实公积金的房租支付。同时，继续依照陕政办发〔2016〕112号文件，给予承租人税收优惠。