阎明：关于大力发展机构化、专业化、金融化 租赁机构的建议

　　记者 杜静波 摄

　　7月29日下午，省政协月度协商“促进我省住房租赁市场健康发展”座谈会召开。

　　西安市政协委员，中信银行西安电子城支行副行长阎明表示：

　　西安作为陕西省中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，目前在培育和发展机构化、专业化、金融化住房租赁主体方面，主要面临以下问题：

　　一、企业投入大。不动产租赁行业由于巨大的前期投入，加上多数房地产企业较高的资金成本，给房地产开发企业造成资金压力，形成沉淀成本;后期设备设施定期维护与保养费用大。

　　二、人员成本高。专业住房租赁机构人员日常工作繁琐、细碎，通常情况下，1名管家每月服务约50间房子就已达到饱和，业务范围涵盖发布住房带看、签约、引客入住、回访、每日巡视、解决各种问题、客户日常服务等等，以及人员培训、五险一金、各种福利等隐性支出，人员成本较高。

　　三、资金回流慢。专业机构资金回流渠道单一，在出租率及租金缴纳率为100%的前提下，营收只有依托于收取租客的租金，且租金收取为按季或按月交纳。

　　基于以上的问题，一些企业打着“高租金吸引房东，低租金吸引房客”的招牌吸取大量资金，而后出现资金链断裂、租赁企业跑路等行业乱象。故提出以下相关建议：

　　一、加快推动将公益性租赁住房纳入公募REITs(房地产投资信托基金)范畴。简单来说就是投资者通过投资活动,将资金汇聚起来,并交给专业公司管理,用于购买经营性房地产项目,同时享有经营性房地产项目带来的租金、收入及升值收益。

　　二、对依法登记备案的住宅租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。协调银行、市场、房地产、公安机关等多方信息，建立住房租赁经营主体信用档案，对于不合规的经营主体给予一定的惩戒措施，实行红黑名单分类与公示制度，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。国务院总理李克强在6月18日主持召开的国务院常务会议上，确定加快发展保障性租赁住房政策，缓解新市民年轻人等群体住房困难，从10月1日起住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。希望尽快出台相应配套政策，加快落实税收减免政策，支撑住房租赁市场良性发展。

　　三、盘活西安市住房市场的部分闲置资产。西安市本土的房地产企业大多数都参与过城改项目，为了确保城中村村民的合法权益一般会将安置房源给出一定的富余量，在完成村民安置后会剩余部分的住房，此房源由于受政策条件的限制无法进行销售，由于不能提供产权证明也无法进行租赁，成为闲置未盘活住房。此住房位置大多数都位于西安的主城区，如能入市对于缓解目前住房租赁市场，从区域、到户型房源结构不均的情况将得到改善，也可以避免社会资源浪费。

　　四、在地铁线的末端站附近兴建保障性住房或低价公寓。地铁末端站大多处于郊区，土地和建设成本较低，在这些区域发展保障性租赁住房或低价公寓，可以有效提高房源供给、解决承租人时间和交通成本。另一方面，随着居住人群的增多，配套商业将会得到稳定发展，租赁客群的流量可以有效刺激偏远地区的经济和消费。

　　综上所述，机构化、专业化、金融化是落实住房租赁政策的必然趋势。机构化有利于对住房运营机构的监管，有助于通过整合不同市场参与者的资源，形成利益共同体，构建长期稳健的住房租赁发展模式。专业化的运营能力，有助于西安市人才改进政策，改善住房租赁市场服务意识差、保障不足的问题。金融化帮助专业机构获得低成本资金，降低运营成本，提高回报率。相信未来随着政策环境、市场环境、金融环境的逐步完善，住房租赁行业将有更为广阔的发展空间，满足更多群众美好生活的需要。