当年“无证售房”房价涨3倍后开发商主张“合同无效”

　　□ 记者 张晶

　　两年前，开发商在未取得预售房资格的前提下，以每平方米6000—8000元价格，与购房者签订内部认购合同，随后购房者按照约定，将百余万元购房款全款交付开发商。今年初，该区域房价已高达每平方米2.4万元，开发商以“双方在签订内部认购合同时未取得房屋销售许可证”为由，将至少12名购房者诉诸多个法院，要求法院判决购房者与其签订的内部购房合同无效。

　　购房者质疑开发商缺乏商业诚信，借楼市涨价毁约以攫取更大利润。

　　12名购房者被告上法院

　　2016年4月，李女士与西安闻天科技实业集团有限公司签订了一份《紫杉庄园内部认购合同》，在开发商未取得预售房资格的前提下，按照双方约定，李女士内部认购紫杉庄园200平方米住房一套，并将120余万元购房款一次性付给开发商。

　　2018年2月12日，开发商以“双方在签订内部认购合同时未取得房屋销售许可证”为由，将李女士告上了法院。

　　西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初2519号民事判决书显示，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，西安市长安区人民法院最终认定：涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。

　　李女士败诉。和她一样的另外11名购房业主，也被同一开发商以同样理由诉诸西安其他区法院。

　　2年未办的《商品房预售许可证》

　　“疯了，房价这么高的时候想踢了我们。”李女士说，当时签订内部购房合同时，开发商曾承诺说他们“四证”齐全，很快就将办下来《商品房预售许可证》。但是，闻天公司并没有办理商品房预售许可证。如今，闻天公司产生纠纷的项目楼盘，售楼部外标识已改为“龙湖·双珑原著”。

　　李女士认为，开发商与自己签订的认购合同是双方真实意愿的表示，而且开发商已收取了全部房款，因此必须依法依约履行合同。现在开发商又以欠缺预售证为由，起诉确认该售房合同无效，其目的显然是因房价上涨而不愿卖房。对于如此丧失诚信，恶意追求不正当利益的毁约行为，必须予以禁止。

　　据李女士委托诉讼代理人胡春梅律师介绍，闻天公司现在提出给购房者的补偿方案是返还全部房款，并给购房者以年20%的利息返还。胡律师说，该房在2014年时每平方米均价为8000元，现在每平方米已达到了2.4万元，翻了三倍。

　　胡春梅律师表示，李女士不接受这个判决结果，“程序、事实、适用法律都不合适，我们取得了闻天公司一直拖延办理《商品房预售许可证》的证据。”

　　此案二审将于下周在西安市中院开庭审理。

　　网友：开发商无视契约精神

　　闻天公司起诉书中称，该公司多次通过电话、函件等形式通知被告之前签订的合同将做无效合同处理，并提出了处理方案，但对方一直未予处理导致该合同问题一直无法得以妥善解决。而被告李女士则称，自2016年4月签订购房合同以后，直到今年2月才得知开发商提出毁约，而此时的房价已经涨了3倍。

　　李女士在接受记者采访时说，案件审理中他们所提供的证据被忽视了很多。

　　李女士对此案判决不满还有一个重要原因，长安区人民法院6月8日判决下来的那一天，也是闻天公司取得《商品房预售许可证》的时间。但是6月11日，长安区人民法院还依旧对李女士进行了笔录。之后收到了邮寄的判决书，她才将这些时间串联在了一起。

　　陕西法智律师事务所李婷律师分析认为，从基于开发商和业主在庭审上提交的证据来看，李女士在明知对方没有取得《商品房预售许可证》时所签订的合同，就已经知道了存在一定的风险，而对方曾经口头承诺的“即将拿到许可证”在法律上很难取证，所以法院一审判决并无不当。而在接下来的二审中，如果能拿出新的有力证据，判决结果才有可能会发生改变。

　　然而，对于开发商的出尔反尔，网友则一边倒地倾向于认为法院的判决结果违背了契约精神。网友“田埂行”认为，“这个判决是支持流氓行为的判决，只会助长不诚信不诚实，无视契约精神。”网友“坐夜井观星天”认为，“无证销售就是欺骗消费者，应该退一赔三。”网友“夜雨”认为，“对无证售房的不法开发商的处罚力度太弱了。”