共谋老旧小区良性管理之策

　　□ 记者 赵婧

　　“我花了7天时间，跑了80多个老旧小区，发现很多小区的物业管理存在问题。”7月30日，在省政协召开的“推进我省城镇老旧小区改造”月度协商座谈会上，全国人大代表、荣华控股企业集团党委书记兼董事长崔荣华说。

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。我国自上世纪80年代引入物业管理以来，各地新建住宅小区普遍推行商业化的物业管理模式。然而，那些兴建更早的老旧小区，却因缺乏物业管理，普遍存在环境脏乱、安全隐患凸显等问题。

　　“在老旧小区调研时正赶上下雨，因为小区排水设施不完善，我的鞋全被雨水浸湿了。”崔荣华指出存在的问题。

　　除去私搭乱建、乱堆乱放，省政协委员、渭南市人大常委会副主任刘巧莲在调研中发现，老旧小区还存在垃圾处理方式较为简易的问题，难以实现精准分类。

　　“老旧小区一般都缺乏门禁、摄像头等安防硬件，居民对防护网反而有了更多安全依赖。”省政协委员、华商传媒集团董事长周怀忠表示。

　　委员、专家、居民代表结合实际，指出影响老旧小区综合改造的一些深层次矛盾。“很多老旧小区业主将社区等同于物业公司，环境卫生、邻里矛盾、房屋修缮、水电费收缴等都依赖于社区。”宝鸡市虢镇街道东街社区代表指出，由于业主自治机制不完善，不仅为社区带来经济上的压力，也为推动社区治理带来障碍。

　　陕建集团党委常委、工会主席刘小强指出：“个别小区没有物业，改造及维护困难，没有专人管理和专项资金投入，出现‘改造—破坏—再改造’的恶性循环。”

　　“想要长期有效维持老旧小区改造效果，保障群众宜居程度不下降，需要引导居民成立自治组织并引入物业公司，确保小区持续运转管理。”省政协委员、恒隆国际投资集团(香港)有限公司董事长许连椅表示。

　　如何结合本地实际引入物业管理，来自西安市灞桥区住建局的代表认为，老旧小区改造后应及时把小区是否纳入物业管理列入征询意见的问题之一，由小区大多数居民集体自主选择，确定物业管理公司及业主自治等方式，尽可能实现物业管理从无到有、从简易到专业。

　　宝鸡市虢镇街道东街社区代表认为，对产权关系复杂，不具备条件的小区，由社区组织建立“管委会”与小区的所有居民签订代理协议，再由“管委会”协调联系相关专业服务企业提供有偿服务。

　　“加大对居民的思想引导和宣传解释。”许连椅建议，可以通过加大物业公司补贴、降低税收费用等方式，吸引物业公司接收小区管理工作。

　　“推进社区服务科技化、人性化、智能化的物业管理模式。”西安市政协委员、陕西中凡建筑装饰工程有限公司董事长张凡建议，鼓励物业服务企业进行投资，并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等收回改造成本的方式，参与老旧小区改造。

　　延安市政协结合调研，建议可借鉴宝塔区“1+11”物业改革管理配套办法：即建立物业服务企业退出管理、诚信管理、责任分解、收费管理、更新改造、矛盾化解等6类11项制度。

　　针对老旧小区“前期怎么改”“后期怎么管”的问题，崔荣华认为应“建章立制，联动共管”。她建议，老旧小区在改造前期应坚持以群众为中心统筹考虑，重视精细化设计与管理服务，注重产业引入与资源整合。

　　崔荣华认为，在后期管理上要明确物业主体权责，建立监督机制，明确政府主管部门政策指导意见，引导居民转变消费习惯。此外，要在居民和物业之间搭建起沟通桥梁，共同进行小区的维护管理，使广大群众实现“共谋、共建、共管、共评、共享”的宜居幸福生活。