西安义务教育入学政策新变化！有上学资格的房子又走俏了

　　备受关注的2020年西安义务教育学区划分，终于在6月中旬公布。对于许多家长来说，他们更关心在新的政策下如何让孩子上一所称心的学校。

　　现在问题来了：买了学区房或者承诺有学位的房子，就一定能上名校吗?

　　市场

　　西安义务教育学区划分公布 有的房子忙说“我有上学资格”

　　6月18日下午，西安2020年义务教育学区划分对外公布，关注的不光是家长们——忙着查自己孩子能够上哪所学校。这一消息还引起了不少房地产销售人士的注意——有的楼盘今年划到了名校范围之内，新的学区划分毫无疑问是自家房源的最好卖点。

　　在西安城南某房产中介工作的常先生，第一时间更新了自己的微信朋友圈：地铁口带上学指标有证可按揭。其实常先生推送的这个楼盘所指学校并不在划片公示范围，因为这是一所有独立法人资格的全日制民办学校，但相比公办学校对户口等资格要求或者因报名人数过多带来的摇号不确定因素，自称“附带上学资格”可以说是这套房子最吸引人之处。

　　有市民反映，近期在看房过程中，有些楼盘销售人员会强调如某某学校学位等信息。

　　“自西安2018年发文禁止将房屋销售与学区学位相关联，这两年新楼盘直白宣传学位房的现象大为减少，但教育一直是影响买房的重要因素，划到优质学区的楼盘或者带上学资格的存量房仍希望以此来促进销售或者获得更多溢价。”美城股份首席市场分析师沈玮表示。

　　在疫情影响下，房产销售面临不小的挑战。据诸葛找房统计，截至6月24日，西安二手房挂牌房源达92504套，比去年末差不多增加3万套，其中有1529套房源降价。新房市场则冷热不均，由于高价改善房源不断推出，摇号主要出现在一些刚需项目。

　　全国楼市亦处在分化状态，唯一热度不减的是学区房：最近一段时间，北京、深圳、上海等地相继传出学区房价格上涨消息，北京一套20年房龄的学区房一夜涨价700万，令人咋舌。

　　现状

　　存量学位房价格居高不下 上学指标溢价往往在20%以上

　　无论在教育资源紧俏的北京和上海，还是在热点二线城市，学区房需求从未冷却。

　　严格来说，西安楼盘基本都算学区房，都能划分到相应学区，区别在于学校优质与否的问题。西安基础教育资源的不足，实际上更多是优质教育资源分配的不平衡。

　　目前来看，西安学校周边的房产价格，除了教育资源加持，也随着区域房价而起伏。

　　从二手房网站和房产中介的反馈看，高新一小、高新一中附近带有上学指标的次新房，挂牌价达3万元/㎡以上，房龄近20年的二手房若有上学资格，每平售价也要2.5万元左右。对此，一位房地产营销人士称，学校热度和地段对房产价值影响较大，南三环外的高新国际学校周边，虽然也算在高新区，带上学指标的存量房每平就要便宜约五千元左右。

　　当然在同等条件下，上学指标显得更有价值。在太白南路一家房产中介，一位王姓房产经纪人告诉华商报记者，他们售卖的带上学资格的小区有两个，虽然只隔一条街，价格却存在差异。这两个小区分别对应两所小学，其中一个小区上学资格限6年段小学在读周期、可循环使用，另一小区每套房子只有一个上学指标，因此挂牌房源每平差价超过三千元。

　　一位80后家长张晓(化名)表示，西安民办名校大多集中在高新、曲江，不少家长为了让孩子不输在起跑线上，不惜花重金、买学区、托关系让孩子“上好学”。以高新区附带某小学和初中“双指标”的二手房为例，带名额的房子报价比不带名额的报价高出至少四分之一。

　　沈玮表示，上学名额给存量房产带来的溢价往往在20%以上，甚至小学、初中等不同义务教育段单独一个指标也会分别对应一个溢价。

　　探因

　　买房上学有家长不惜重金 背后是优质教育资源不均衡

　　“孟母三迁”其实有许多现实写照：站在家长的角度，只要条件许可，给孩子提供良好的教育环境，选择一个好的学校他们是愿意倾尽全力的。

　　“孩子能不能‘学进去’要看孩子自身，有没有创造条件就属于家长的‘责任’了。”80后李亮(化名)的看法是这样的，买房子解决上学问题，就是想给孩子创造一个好的条件。最近，她在西安高新区购买了一套带有某名校学位的二手房，总价超过600万元，“已经提前核实过了，这套房子带有上学指标，之前没被用过，所以交易后还能用这个指标入学。”

　　张晓的选择与李亮相反。她在碑林区有一套带上学名额的房子，但孩子却没有在那里入学。张晓解释，若家里有一个孩子购置一套学位房，有一个小学指标和初中指标也就够了。但她生了二胎，需要四个义务教育名额。如果在碑林区上了小学，学籍不在一个区，很可能初中就上不了相对好的公办学校。所以，她提早就另购了学区房，解决两个孩子教育问题。

　　据了解，目前市面上所谓的学位房，对应的大多是民办学校，一房一指标，用过就没有了，是否落户视具体情况而定;公办学校对应的是划片范围内的“学区房”，不限名额。

　　经济观察人士周文豪认为，带上学指标的房子之所以受到关注，背后呈现出来的矛盾是：民众对于优质教育的追求与社会所能提供的优质学校不足的差距，“由于教育资源的含金量因供需矛盾而被放大，家长们为了追求优质教育而去追求学区房无可厚非。”

　　警惕

　　买学位房一定上名校?小心掉进学位的坑

　　过去，西安民办与公办学校招生是分开的，所以不少家长倾向于给孩子上学上“双保险”。

　　进入2020年，西安义务教育入学规则发生变化。公民同招背景下，“双保险”玩不转了。

　　伴随适龄学生数量增加和学区划片变化，一些原本与名校毗邻的学区房，需要重新就近调配来解决入学问题。近期，西安部分小区就因此引起了家长维权纠纷。

　　也就是说，买了学区房，目前来看并不能保证百分之一百能上名校。

　　那么西安一些楼盘引进重点学校的资源或招牌，建立重点校分校、签约学位房靠谱吗?

　　对此，花费重金购买了存量学位房的李亮表示自己很忐忑，就担心未来招生政策发生变化，就上不了了，“估计还得忐忑一年，因为我的孩子明年才上小学。”

　　李亮表示，相比他买的房子对应学校以学位卡为凭，市面上一些存量学位房更不靠谱。因为很多全靠口头承诺或者补充协议，一旦发生变故岂不是花费的积蓄都要打水漂了?

　　家长李小燕(化名)对于签约学位房并不完全信任。她认为，仅凭销售中的宣传说辞，可能会掉进“陷阱”。毕竟没有入住的房子都还没有划分学区，“签约”“引进”某种意义上说都是特殊渠道，能否顺利入学并享受到与学校品牌相符的教育资源都存在一定的不可预知性，“并且退一万步讲，即使真的能上某牛校的分校，但牛校牛不代表分校也牛，毕竟很多管理体系不是一回事，师资沉淀和校风生源等都不可同日而语。”

　　资深房产销售人士赵利伟表示，导致学区或带学位的房子无法兑现承诺，有以下几种可能：一是因新学校和楼盘补充，学区重新划分;二是上学资格已被使用，或者只限于一手房业主、业主直系子女等，这种房子再转让后就可能导致花钱买了房，孩子还上不了学的情况。

　　趋势

　　陕西小学生近五年增加40多万 学区房需求还会增加

　　在义务教育实行“就近入学”的大背景下，由于名校资源的相对稀缺，与名校有关联的房产价格必然水涨船高，这正是学区房、学位房热度长盛不衰的原因所在。

　　但不管是学位还是学区房，背后存在的教育溢价必然锚定于名校，并有赖于招生政策的稳定。一旦招生政策发生变化，那么教育溢价也可能会随之变化，风险陡然增加。

　　80后家长张咪(化名)认为，存量学位房风险太大，现在看来反而还不如学区房更有保证。

　　赵利伟认为，从长远来看，无论租售同权，还是多校划片，是教育改革大方向，学区房本身溢价效应必然不会太坚挺。“市场上价格坚挺的房子，除了入学，还要看交通、商业、商务配套等条件加持，才能做到足够保值。”

　　当然另一个需要正视的现实是：教育需求的不断增加。据教育部近日公布的《2019年教育统计数据》显示，近年来，陕西小学在校生数量一直保持明显增长，比如2019年达到2775874 人 ，相 比 2015 年 的2331094人，最近5年时间增加近20%。结合西安统计年鉴看，截至2018年，西安小学在校学生73.09万人，大约占到全省小学生数量的27.5%。

　　浙江大学房地产研究中心调研员夏强认为，与医疗资源的匹配问题一样，教育资源尤其是优质教育资源的不均衡，恐怕不是短时间就能轻易消除的，需要注意的是，影响学校口碑的不仅是教学环境，也不是简单挂上名校招牌，而是师资及管理建设的系统工程。

　　目前，西安、西咸新区正在实施基础教育提升三年行动计划，将会斥巨资新建、改造一大批学校，并引入“名校+”模式来缓解新学校师资力量不足、办学经验薄弱的短板。未来能否解决西安优质教育资源的供需问题，甚至让高热的学区、学位房降温，我们拭目以待。 华商报记者 李程 李王艳