甘肃男子卖了老家的房子在西安买房 交了首付卖家反悔

　　为在西安落户，甘肃男子童某卖掉老家的房屋，交了14万余元首付在西安购房，但卖家朱某又不愿意卖了。

　　经过未央区法院和西安中院两审判决后，朱某近日终于主动联系童某配合办理过户。激动难平的童某当即赶到未央法院，向主审法官林娜送去了一面锦旗。

交了首付 卖家反悔要违约

　　2017年4月15日，童某通过中介公司与朱某签订《房屋买卖居间合同》，买下了其位于西安市北二环某小区的一套房屋，售价66万余元。当日，童某支付了中介费和定金各1万元。

　　3天后，双方签订《西安市存量房买卖合同》，童某缴纳了1万余元的评估、代办过户、抵押登记、担保等费用，并向银行办理按揭贷款手续。同年5月26日，双方签订《二手房交易结算资金监管协议》，6月19日，童某将首付款14.5万元存入资金监管账户。但没过多久，朱某突然告知童某房子不卖了，并通过中介向银行告知停止放款。

　　童某说，自己变卖了在甘肃老家的房子交了首付款，卖家因房价上涨就要涨价。因购买的房屋关系到居住、落户、孩子上学等诸多问题，只能起诉到未央区法院。

　　朱某则提出反诉称，其决定在西安南郊购房，且与他人签订购房合同。因急需购房款，与童某签订买卖合同，但因童某未能按约定时间将房屋转让价款及时存入资金监管账户，使其无法给他人交付购房款，造成6月底合同解除还承担了违约损失，其在7月初通知童某解除合同。反诉请求解除与童某的合同，同时要求童某向自己支付违约金2万元。

法院认定合同合法有效

　　未央法院经审理后认为，童某与朱某2017年4月15日签订的《房屋买卖居间合同》中，约定45个工作日买家将购房首付款转入资金监管账户。同年4月19日，双方在西安市房管局办理网签时签订《西安市存量房买卖合同》时，又约定90个工作日将购房首付款转入资金监管账户。法院认为，后者应视为童某与朱某协商一致将购房首付款支付时间的重新约定。童某与朱某在同年5月26日共同签订《二手房交易结算资金监管协议》，并于同年6月19日将首付款14.5万元存入资金监管账户，系在合同签订后的90个工作日内，亦是按照双方网签后重新约定的时间履行付款义务。因此认定房屋买卖合同合法有效，童某存入首付款的时间并未违约，遂判令朱某继续履行《房屋买卖居间合同》，协助童某办理过户。后朱某提出上诉，西安中院认为一审适用法律正确，维持一审判决，驳回了上诉。

法官教你规避购房风险

　　就如何规避购房风险，林娜法官通过办理过的相关案例总结出了几点小窍门。

　　一是尽到审查义务。签订合同前，买受人要尽到审查注意义务，如仔细审核出卖人信用状况、有无出卖资格、房产证真伪、房屋实际情况如何等。

　　二是约定付款期限。如果双方约定付款方式为银行按揭贷款，由于银行放款不属于买卖双方甚至房屋中介公司可控范围，因此，在约定付款期限时，双方应充分考虑这一因素对履行合同所造成的影响，不要以此作为一方违约的理由。

　　三是明确违约责任。如果双方在合同中既约定了违约金，买方又向卖方交付了定金，因卖方原因违约，买方对此有选择权：既可以要求卖方承担违约责任，也可要求其双倍返还定金并承担相应损失。

　　四是及时办理网签。本案中，之所以判令朱某继续履行合同，协助童某办理过户，关键在于双方一旦网签成功，即使网签合同的内容与实际履行合同的内容不一致，仍以网签约定为准，因此认定房屋买卖合同合法有效。

　　五是提高“留痕”意识。如果买方遇到卖方不配合履行房屋买卖合同、拒收购房款、制造履行障碍等悔约行为时，一定要有“留痕”意识，及时取证留存，收集包括通话记录、短信往来、微信交流、对话录音、中介人员证明等可以证明违约的材料，。

　　本报记者 张晴悦

　　实习生 荣佳玉

　　说法论理