推进老旧小区改造 提升群众获得感幸福感 ——省政协“推进我省城镇老旧小区改造”月度协商座谈会发言摘编

　　省政协常委，西安欧亚学院董事长、院长胡建波

　　城镇老旧小区改造难点及对策分析

　　一是分类实施。目前，老旧小区改造对象主要指2000年前建成使用的小区，仅以建成年代划分改造标准显得过于粗放。老旧小区按照属性可分为机关企事业单位家属院、城市低洼改造小区、房地局公房、第一批商品房小区;按面积大小可细分为零散分式老旧小区、较成规模小区、大型小区;按房龄可分为20—30年、30—40年、40年以上小区。对这些小区，建议按照不同分类制定差异化改造标准，并结合小区居民需求，开展个性化改造。

　　二是突出重点。老旧小区改造既有改善群众生活环境的考虑，也有改善城市区域形象的作用，应将小区改造分为形象改造和功能改造两大类，对于不同小区应制定不同的重点改造内容，避免“一刀切”式的改造标准。另一方面应避免“撒胡椒面”，选择重点区域和节点，比如与全运会密切相关区域，应当高标准地进行改造提升。

　　三是街区统筹。老旧小区改造不仅要改善群众生活环境，更应服务于城市有机更新的历史周期和城市生命周期。对于密集分布又“散而小”的老旧小区院落组成的街区，改造的着眼点应调整到街区生活功能的完善上。除了水电气暖等基础设施，工程重点应当考虑消防通道、停车位及街区交通组织和公共安全上。还应拆墙通路，形成具有一定管理规模的街区，让改造更多体现出公共性。

　　四是多元参与。现行的改造工程具有较为鲜明的行政命令特点，政府是推动改造的主体，虽然有利于快速推进改造，但不利于改造的深入推进和精准满足需求。应该让老旧小区的关键利益相关者参与进来，共同商议，确定具体改造方案。

　　省民盟高等教育委员会委员、西安市住房和城乡建设局老旧小区改造专家委员会委员陈昌宏代表省民盟

　　建立健全老旧小区长效管理机制

　　一、充分发挥市场配置的权重作用。考虑到不同老旧小区的实际情况，如土地空间条件、居民年龄分布等，制定更加精细的政策，充分引入社会资本，明确社会资本在各个老旧小区改造中的最低比例，并计入考核项，更好发挥政府“引导”而非“主导”作用，完善投入分摊和多元化投融资机制。在吸引社会资本的同时，充分考虑小区的实际情况，积极推进老旧小区变片区变大区的创新政策，激发社会资本投资的积极性。

　　二、充分发挥基层组织的协调作用。充分调动人民群众的积极性，发挥退休老干部、老党员、“两代表一委员”在改造过程中的组织、协调、协商作用。街道、社区应引导居民转变思维方式，成立自治小组，实现共治共管。针对居民改造意愿强烈，反映突出的问题，应在充分征求居民意见的基础上，明确告知相关政策及可能引发的后果(如：室内改造对日常生活影响的细节等)。基层组织应和设计院充分协商，在制定改造设计方案的同时，会同EPC施工方做出改造相关标准及费用清单，再次征求居民意见，决定是否改造。

　　三、尽快制定和健全长效管理机制细则，完善法律层面的问题清单。老旧小区改造工作需要制定好相关的规章制度、明确相关人员的主体责任，做到“有法可依，有责可纠”。同时，要充分发挥业主委员会的监督作用，充分吸收业主代表参与工程现场监督及验收复核工作，加强审计、巡视，确保改造工程善始善终、不留“烂尾”。要明确区分政府、市场及居民的责任清单，不断完善和加强老旧小区综合整治的后续管理工作。

　　省政协委员、中铁一局集团有限公司巡视员张为和

　　突出改善居住功能把惠民工程办好办实

　　一、把改善居住功能摆在首位，杜绝“面子工程”。房子是用来住的，不是用来看的。从根本上讲，就是要在“里子”上下足功夫。从实施情况看，一些功能性问题已经有所考虑，但一些地区的改造方案还存在单纯追求建筑外立面美观的倾向。建议相关部门明确老旧小区改造必须遵循“安全性、功能性、便捷性、舒适性、美观性”的基本逻辑，落实“一区一策”“一楼一策”的要求，着力完善群众参与、群众监督和工程考核评价机制，确保将改善居住功能摆在首位。

　　二、优化资源配置，将有限的资金用在刀刃上。一是要建立相应的财政补贴倾斜政策。在严格控制资金预算总额的前提下，适度提高老旧小区加装电梯、室内管网改造等项目的补贴标准，同时压缩非功能性改造的资金预算，减轻居民出资压力。二是要建立严格的资金管控机制。以加强资金预算、管控和支付为手段，牢牢把住方案制定、过程监管、工程验收等关口，确保该花的钱坚决不省、不该花的钱坚决不花，真正体现功能性改造的导向，增强群众的获得感。

　　三、加强组织协调，推动各方面形成合力。老旧小区改造是一项复杂的系统工程，需要各部门、各方面密切配合。以西安市老旧小区改造为例，虽然多数居民接入市政供热管网的意愿强烈，但这从根本上取决于市政供热能力、管网接口等因素。类似还有供水管网、供电设备和线路改造等问题，相关工作涉及省属企业和中央企业。目前，各市(区)也成立了相应协调机构，但在协调力度和效果上仍有待加强。建议我省进一步健全完善协调工作机制，疏通老旧小区改造工作中的堵点，推动各方形成合力。

　　巨人通力电梯有限公司陕西分公司更新改造业务经理肖胜群

　　加快老旧小区加装电梯进度的建议

　　第一，资金困难。一方面，加装电梯业主承担费用偏大。另一方面，政府补贴从审批到下拨需经过多道手续，经常因补贴迟迟不到位而影响电梯公司资金流转和积极性。建议：1.出台相应金融解决方案。如银行向居民提供贷款，居民以分期付款的方式出资;或由第三方投资，通过租赁电梯收回成本。2.简化、公示补贴程序。

　　第二，技术复杂。加装电梯涉及多个部门，却没有专门的机构牵头，导致市场鱼龙混杂，加装方案争议较多，影响加装进度。建议：提前收集好电梯建设工程设计所需的资料，结合实际情况，在保证质量和安全前提下，对老旧小区加装电梯必要的平台、连廊等在规划上予以许可。

　　第三，资源浪费。就目前实际情况来看，先出加装方案，后确定电梯公司，导致多家电梯公司重复设计，造成资源浪费，进而拉高加装电梯成本。建议：由政府先全额补贴老旧小区改造设计费用，设计方案确定后，再由小区招标施工。

　　第四，政策限制了自主改造的活力。按照目前政策，只要不是2000年以前建的楼都不能加装电梯。即使业主自筹资金拟加装电梯，但因没有支持商品房小区自主加装电梯的政策文件，业主不能提出规划审批申请。建议：允许2000年以后建成的多层住宅加装电梯，释放小区自主改造活力，使居民小区改造进入良性循环。

　　综上所述，政府部门应提高居民对老旧小区加装电梯政策、流程的知晓率，指导小区做好加装电梯的排查摸底和方案拟定，调解突出矛盾，分批建设、循序渐进，抓住老旧小区改造的机会窗口，解决困难群众上下楼之痛。

　　省政协委员、陕西隆翔停车设备集团有限公司董事长冯小隆

　　关于完善老旧小区停车设施的建议

　　一、整合停车资源。在规划部门的统一指导下，按照控制性规划及城市设计要求，整合老旧小区周边的空间资源，将相邻老旧小区统筹实施，腾退公共空间，优先配建停车位等便民设施，解决停车需求。由政府相关部门牵头搭建智慧停车平台，统一抓取停车信息，盘活现有停车资源，实现停车信息共享，最大限度缓解老旧小区停车难题。

　　二、加快政策落地。充分发挥基层组织力量。街办、社区要指导、帮助老旧小区开展改造工作，有业委会的小区要积极发挥业委会的作用，对于“三无小区”要上门服务、亲自帮建，做好宣传、化解矛盾、解决困难，切实做好基础性的前置工作，得到住户支持，加快改造步伐。完善停车政策配套。立体停车位占地面积小、空间利用率高，是解决老旧小区停车问题的有效手段。但立体车位无法进行产权登记的问题降低了住户建设热情。建议政府相关部门尽快落实机械式立体车位产权登记问题，调动小区业主建设立体停车位的积极性和主动性。

　　三、拓宽资金渠道。作为民生工程，立体车位建设成本高回收周期长，鉴于此政府应设立立体车位建设专项补贴，加快老旧小区停车设施建设步伐。注重市场化运作，按照“谁出资、谁受益”原则，积极探索老旧小区改造的投资收益模式，合理利用老旧小区的区位优势，充分挖掘商业潜力，给予政策扶持，简化审批程序，鼓励企业进行合理的商业开发，充分调动社会各方力量共同参与老旧小区改造，努力将老旧小区打造成“环境整洁、配套完善、管理有序”的美丽新家园。

　　西安建筑科技大学建筑学院教师杨光炤

　　关于设立社区规划师制度的建议

　　(一)建立制度。鼓励各市(区)根据自身情况，建立和推广由规划设计骨干组队挂点担任各社区规划师的制度，为社区层面科学规划、有序推进城镇老旧小区改造各项工作提供制度保障，让原本相对松散的老旧小区改造向制度化发展。社区规划师的具体职责包括专业咨询、设计把控、实施协调、技术服务等方面。

　　(二)创新理念。以《陕西省关于推进全省城镇老旧小区改造工作实施意见》为依据，高起点、高标准、高水平进行建筑、绿化、景观、文化等城市设计统筹，营造建筑可阅读、街区能漫步、小区有温度的高品质社区环境和特色风貌。同时，以社区规划师深度参与城市管理为契机，推动更多的专业机构、专业组织、专业人员加入老旧小区改造和管理，完善多元主体协商、共建共治共享的社区治理格局。

　　(三)拓宽人才引进渠道。以政府购买公共服务形式进行聘任，吸引高校相关领域专家团队，以及热心社区公共事业的建筑、设计、景观人才担任社区规划师，通过专业介入，让老旧小区重新焕发活力，建立考评、退出机制，增强社区规划师的主观能动性和活力。同时建议设立专项资金，支持院校以老旧小区改造为课题开展研究实践。

　　(四)建立长效机制。发改、住建、财政等部门参与确定社区规划师的年度任务清单，并由对口的基层组织在征询居民意见的基础上，会同社区规划师制定年度工作计划。住建等部门在进行老旧小区改造项目前，专项征询社区规划师的意见建议。建议在市、区两级建立“社区规划师办公室”，保障社区规划师制度有效推进。

　　省政协常委，省农村信用社联合社党委书记、理事长毛亚社

　　做好老旧小区改造金融支持的建议

　　金融支持老旧小区改造面临的主要困难。

　　(一)经营主体不明确。当前我省在老旧小区改造实施过程中，缺少法人治理健全的投资、建设、运营、管理主体，部分老旧小区属“三无小区”，建设年代久远、基础资料缺失，金融支持中的融资主体不明确。

　　(二)盈利模式不稳定。目前老旧小区所有改造项目均以公益性项目为主，改造完成后收益来源主要为物业管理费，收益方式较为单一，前期建设投入难以达到足额有效回报。

　　(三)改造技术标准不统一。老旧小区改造量大面广，小区居民对于改造项目、标准、内容诉求不同，个性化问题比较突出。管理机制和权属问题亟待解决，后期管理过程中容易引发纠纷，对信贷资产质量形成一定风险。

　　相关建议：

　　(一)明确老旧小区改造的建设运营管理主体。建议各区县政府成立老旧小区投资运营管理公司，明确建设运营主体责任，负责辖内老旧小区改造的立项、规划、施工运营及后期管理工作，明确金融机构贷款主体，以便金融机构对老旧小区建设实施融资服务及金融支持，实现多部门单项工程统筹实施，一次性完成基础设施改造，一揽子解决老旧小区面临的难题。

　　(二)探索老旧小区改造保本微利的可持续经营机制。在老旧小区改造建设运营管理主体明确的前提下，建议探索和建立业主、投资、管理多方参与的经营机制，实现老旧小区改造的可持续实施，建立健全政府、居民与社会力量合理共担机制，通过盘活社区资源，激活小区“造血功能”，平衡资本投入和收益，通过市场化方式吸引更多社会力量参与改造、共建和运营。

　　居民代表李琦

　　八府庄小区改造中遇到的问题与建议

　　一、总体改造规划不明确，宣传解释不到位。八府庄小区的改造信息基本就是在小区部分区域放置一些介绍极为简单的告示板，或者是张贴一些打印的意见收集表。作为业主，没有人或单位与我沟通过这些改造是否是我需要的，百姓钱花得不明白，怎么能支持工作?建议相关部门加强对小区居民的意见收集，加强政策规划方面的宣传，同时做好改造项目的公示和解释工作。

　　二、改造过程中多次造成居民财产损失。最近小区因施工方砸坏了业主汽车，发生了业主阻拦施工的事件，我们家也感同身受。前期，施工指挥部为追赶工期，在没有任何通知的情况下就拆卸了我家的防盗网，破坏了窗户的锁扣，此时我还在外地，造成了极大的安全隐患。同时，拆卸后的防盗网不翼而飞，防盗网中放置的家庭用品也全部不见了。同样的事例在小区相当普遍。建议加强对基层组织和施工方的监管，把党的好政策落实好。

　　三、资源浪费，设计不美观。小区改造之初，就对楼内进行了粉刷，然后继续改造外立面、楼梯扶手等，新粉刷后的楼内又变的脏乱不堪。不少楼梯扶手只需更换扶手面即可继续使用，施工方却全部拆除换新。建议合理利用资金，把好钢用到刀刃上。

　　四、关于加装电梯的一点意见。这一点，我是受委托代表那些长期被困楼上无法下楼、突发疾病只能被背下楼再上担架的老旧小区老年人表达诉求，希望各级领导重视加装电梯工作，解决老年人下楼“最后一公里”的问题。正因为这件事有难度，才需要政府部门出面组织协调、论证攻关、集思广益、克服困难。

　　本版图片由记者杜静波摄