“套内使用面积计价”是趋势 两年内落地西安可能性大

　　近日，一则关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的消息引起房地产行业和购房者的关注和热烈讨论。源头是2月19日住房和城乡建设部官方网站发布了《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，明确提出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。目前，还处在征求意见阶段。

　　从征求意见到落地执行实施，新政是否会迅速落地?如果政策落地实施，对行业、购房者会产生哪些重要影响?行业专家认为，新政很有可能将在两年内落地执行，“套内使用面积计价”是大势所趋，并且在西安执行的可能性非常大。落地执行将有利于行业透明化，减少维权矛盾，住宅总价并不会产生较大变化。

　　购房者最关心房价、小区配套、二手房交易

　　如果“住宅按套内使用面积进行交易”政策实施，购房者最为关心的是该政策会不会影响房价，公共区域的配套会不会缩水等?

　　华商报记者随机采访近期意向购房者，朱先生称，该政策会让自己更加踏实，买了多大面积心知肚明，房子的单价肯定会上涨，但是总价不会有太大变化，整体来看影响不大。代女士则表示，按套内使用面积计算，如果开发商为了节省成本不重视公共区域的舒适度，那居住氛围可能会打折扣。

　　去年刚置业的周先生表示：“如果新政策实施，我的房子在二手房交易的时候到底是按套内面积还是按建筑面积计算，按套内面积计算的话会不会太不划算，我非常关心到时候政策实施的细则规定。”

　　新政预计2年内会普遍实行

　　有利于维护消费者权益

　　新政策的推出必定会引起一阵波动，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一新政从征求意见到最终落地执行的可能性有多大，时间将有多久?美城股份首席分析师沈玮分析，“按照套内面积销售”自2016年开始起草，直到现在对外公开征求意见，按照规范流程，需经过征求意见、专家审核、住建部审核即可发布，之前重庆也在实施套内面积交易，从实施难度上来讲，难度不大。从消费者权益角度看新政有利于维护消费者的权益，可以有效地避免因公摊不明确而导致的购房面积纠纷问题，而这个政策也是跟国际接轨，是大势所趋。如果一切进展顺利，预计1-2年内可以落地，包括西安在内的全国各城市预计会普遍实行。

　　西安建筑科技大学建筑学院副教授马健同样认为落地的可能性较大，从征求意见到落地执行，预计还会有一段时间，因为会涉及到房价、房产证、物业管理费、采暖费等诸多需要调整的方面。

　　行业将更加透明化

　　可有效遏制市场乱象

　　如果“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的新政落地执行，会对房地产行业产生怎样的影响?

　　马健认为，住宅按套内使用面积销售，可以避免房屋预测面积和实测面积的误差，减少销售环节因面积误差导致的纠纷，也使购房者对所购房屋的空间感受更为直观。对于改善性购房来说也更为有利，开发商可以配置更多的公共服务空间和设施，不用担心公摊过大导致房屋销售困难。

　　沈玮则认为，从房地产交易的行业角度来看，公摊计价、期房销售、二手房市场乱象等都属于房地产市场发展中的弊端。随着市场发展越来越完善，弊端也得到改良，发达国家不存在这一问题。对开发商来说，在公摊标准不清晰的情况下会打擦边球，使得房率越来越小，由此也暴露出越来越多的维权问题。公摊面积不透明，消费者不知晓具体公摊在哪里，后续的物业、暖气费等成本也在累加。

　　创典全程信息部部长刘兰兰指出，目前政策处于意见征求阶段，现下并不能对商品住房的交易产生实质影响，但从重庆、香港住房销售以套内面积作为计价依据的案例来看，未来取消公摊面积转以实际套内面积计价是大势所趋。此政策如果落地，房产交易市场将更加透明化，住房实际面积、房价等信息一目了然，将有效遏制乱收费现象，精装修、取暖费、物业费将更加合理。但需要指出的是由于按照“套内使用面积计价”，楼盘的标价会走高，那么对购房者的心理预期将造成一定影响。

　　开发商为提高“得房率”

　　住宅产品会有改变

　　设想两年后，西安按照“套内使用面积计价”的话，购房者所担心的房价、物业费、配套等问题会有哪些变化?

　　沈玮认为，此举就跟“虾和虾仁、核桃和核桃仁”的道理是一样的，对于购房者无疑是利好的，“羊毛出在羊身上”，剪掉羊毛，对于购房者来说，市场更为透明。从买房资金的角度来考虑，不会有太大变化，但单价会提高，总价没有变化。数据上来看，因为单价提升了，表面上会显得房价上涨了。按照套内并不意味着取消公摊，公摊面积永远存在，开发商为提高得房率，使性价比更高，为吸引购房者，会尽量减小公摊，会在建筑上做改变，比如重庆比较多见的三梯八户、两梯六户的梯户比，但在收取契税、大修基金等方面，重庆又是按照建筑面积来算的，所以等到普遍执行时，后续居住收取物业费、暖气费等时，是按照套内还是建筑面积，目前还处于未知阶段，如果可以按照套内面积，和交易时的计价方式一致，当然是好的，毕竟公摊部分收取物业费、暖气费等并不科学。

　　马健表示，如果政策落地，对房价的影响不会太大，因为只是换了一种计量方式，房屋单价会有所上涨，但对总价不会有太大影响，因为多数购房者买房时最为关注的还是房屋总价。同时，这个政策对居住生活会有较大的影响，主要体现在房屋公摊部分的设计，这也是未来住宅产品升级的又一机会点，比如说，国外的集中式住宅一般都是按成套房屋销售，不计公摊面积，所以，高端项目会在楼宇里配置健身房、公共会客厅、桑拿房、洗衣房等公用空间，以提升居住品质。 华商报记者 狄芳 杜蒙