从两组数据看西安房价：结构性行情持续到何时？

　　近日，一位圈友反馈：她坚持想买一套房，鉴于限购区域都要摇号选房，感觉参加摇号太麻烦，希望到不限购区域买;其先生则认为，目前局部存在的摇号买房乱象不会持续，建议等房价跌了再买。楼市君发现，类似想法不是个案，问题是，这样的希望何时能实现?

　　摇号选房与房价涨跌的关系，犹如是先有鸡还是先有蛋，暂且不谈。根据家庭需要，确有买房需求，等房价跌了再买，当然更好。从当前的态势看，说西安房价涨跌不合时宜，正好看到了两组数据，不妨简单分析之，或可给存在类似想法的购房人以参考。

　　—— 壹 ——

　　西安房价涨幅排名再次抬头

　　5月份，从两个比较权威的机构发布的房价数据看，西安房价环比依然涨，而且排名还比较靠前。

　　1、国家统计局数据：新房环比涨1.6%，二手房环比涨2.3%

　　5月16日，国家统计局发布70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，西安4月份新建商品住宅销售价格环比上涨1.6%，同比上涨11.2%。2018年前3个月西安房价环比涨幅在0.6%-0.8%之间，4月份的环比涨幅是今年首次突破1%。

　　新房价涨的同时，4月份二手房价格环比增长2.3%，二手房价格环比涨幅超过新房0.7%!4月份西安二手房的环比涨幅，超过天津和乌鲁木齐，位居全国第一位!

　　国家统计局的数据显示，4月份70城新建商品住宅价格中，有58个城市环比上涨，新房价格整体环比上升0.5%，西安环比涨幅位居前列。

　　印象中，在2017年2月份，西安房价的环比涨幅首次进入全国排名前二。2018年4月份再次进入全国排名前列。

　　2、中科院数据：新房环比涨幅4.33%，住房租金涨3.56%

　　日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组也联合发布了4月份141个主要城市大数据房价指数(BHPI)：当月西安新房环比涨幅为4.33%，位居141个一二线居样本城市的第2。

　　数据显示，与2017年同月相比，4月西安房价同比上涨幅度为73.89%，居涨幅榜首位。同时，与2017年12月相比，1-4月西安住房租金分别上涨3.56%，位居首位。

　　虽然发布的部门不同，统计的口径也有差异，但从统计数据可以看出西安房价的走高趋势。事实上，从年后物价局备案楼盘的价格变化看，不同推售批次的房价平均涨幅也在4%-5%上下。

　　中科院的结论显示本轮房价回升周期已趋于尾声，因不少城市的新房价格被重点监控，房价涨势被强力压制，西安新房和二手房房价环比涨幅、住房租金涨幅等数字显得较为抢眼。疑问是：这个势头是否还会持续?

　　—— 贰 ——

　　应届毕业生超60%愿留西安

　　2017年，西安迅速加入到全国城市“人才争夺战”中，持续出台和优化吸引人才的政策，成效显著。数据显示，2017年3月1日实施户籍新政至今，已新迁入落户64.5万人(2017年迁入约24.5万人，2018年1-5月迁入约40万人)，相当于一年迁入一座中等城市人口。这其中有超过60%为学历和大学生落户。

　　西安城市的吸引力得到加强，大学生落户西安的意愿进一步提高。日前，国内某大型招聘网站发布了《2018应届毕业生就业力调研报告》，数据也印证了这一趋势：

　　1、从2017年全国各个行业的企业举办校园招聘宣讲会的情况看，举办数量最多的城市分别为武汉、西安、南京、北京、长沙、广州、上海、哈尔滨和重庆，西安高校最受欢迎。

　　2、西安有63所各类院校，每年有20多万各类毕业生。调查显示，2018年西安市的大学毕业生有62.9%的选择留在西安，选择去北京的有6.4%，深圳的6.1%，上海的4.6%，陕西其他城市的1.2%，省外其他城市的占18.8%。

　　3、大学生来源地正在丰富化，东部城市的比重开始提升。从西安企业招聘的大学生来源看，有78.5%的是来自西安市，来自北京的占到2.5%，来自兰州的有2.3%，来自武汉、成都、南京、重庆的均占到1.4%，其他还有来自太原、天津、青岛、长沙等地。

　　4、从就业因素看，2018年应届毕业大学生最看重：41.70%认为“工作是我实现个人价值的重要部分”;26.97%认为“工作必须符合我的兴趣，做人开心最重要”;23.19%认为“工作只是谋生的手段，赚钱最重要”;8.14%认为“佛系工作，平平淡淡就好”。选择“实现个人价值”的数量是选择“挣钱”的近两倍。

　　5、不仅关注当下的发展，也看重未来的成长潜力。38.95%的应届毕业生关注离家远近，37.02%关注城市文化、环境等软实力，24.45%关注知名企业数量及规模，14.67%关注户口、居住等人才吸引政策。

　　6、从西安市大学生就业行业分布看，最多的是IT互联网行业，占到到36.4%，其次是金融业15%，房地产/建筑行业12.3%，商业服务9%，文体教育/工艺美术6.1%，生产/加工/制造5.6%，文化/传媒/娱乐/体育3.1%，能源/矿产/环保3%。

　　调查报告认为，西安等新一线或强二线城市的吸引力与吸纳能力已全面超越北上广等一线城市，成为应届毕业生最期望就业的地方。从2016年之前“孔雀东南飞”，到2018年超60%的大学生愿意留下来看，西安的吸引力正在快速上升。

　　—— 叁 ——

　　结构性上涨到何时?

　　分析和判断一个城市房产价值和房价走势，目前通常按照“长期靠人口，中期靠土地，短期看金融”来衡定。

　　按此认知，人口方面，自2017年起，西安进入公认的人口净流入城市，未来一段时间还将持续;土地方面，西安未来五年可供应各类住宅、商住用地超过4.5万余亩，但中心城区可开发土地主要靠存量调剂，可开发量越来越少;金融方面，主要金融政策的宽松度和利率高低。

　　在人口和金融政策方面，西安或和其他有竞争性的城市面临的态势差不多，但就中期影响因素看，预期说是土地，不如说是社会配套设施的完善度。

　　这方面，西安的义务教育、商业商务、休闲品质、城市建设等方面亟待需要完善，尤其是在人口流入快速增长的态势下，变得更加迫切。这一点，市上显然也看的很清楚，从近期的限制教育、文化、商业土地转为住宅开发，2017年11月前后出台的“补短板强品质”行动方案等，未来3-4年将是西安各类配套快速发展的时间。

　　按照目前的发展势头，西安城市经济在此期间将会得到长足发展，城市生活氛围将会得到进一步的提升，聚合力和价值性也将得到进一步释放，间接地也为房价基础的夯实提供支撑。

　　从城市发展、人才落户、土地新政、房源供应、产品品质等综合看，无论后续是否出台更进一步的限制性措施，西安房价的结构性的行情还将持续，因为城市利好短期内远大于行业利空。

　　当前二线城市成交火爆房价上涨压力大，不能说与人才抢夺导致的落户人口增加完全无关。究其原因，主要是应对措施缺少预案，导致限购名存实亡、房地产投机炒作再度兴起正在一些城市不同程度出现。

　　西安也是如此，同样需要考虑：在大规模引入人才的同时，如何加大各类住房供给，对住房投机进行监控和抑制，避免房价大起大落。当下要做的是局部降温、购买力有序进入或分流。

　　本微之前分析过，在未来3-4年内探讨西安房价是涨还是跌，是个伪命题。这不是鼓吹，而是西安的现实所决定。对购房人而言，是如何精准选房，避免盲目的选房时间和精力浪费。