住宅专项维修金要用在刀刃上

　　□记者王惠玲

　　住得舒适是人民群众日益增长的美好生活需求之一。随着城镇化速度加快，人们对住宅环境要求也越来越高。“住宅小区平均五年就要检查维修一次，可维修金从哪来、怎么用，这些都是问题。”省政协委员陈晓莉在调研中发现，目前我省住宅专项维修基金在筹集、管理、使用中还存在一些亟待解决的问题。

　　2017年全省专项维修资金结余35亿元，使用仅0.9亿元，使用率不足3%。陈晓莉指出，从制度上创新，才能更好地让住宅专项维修资金用在刀刃上，让群众居住条件有可靠的保障。

　　陈晓莉建议，修订《陕西省住宅专项维修资金管理实施细则》《西安市住宅专项维修资金管理与使用办法》等相关规定，明确维修资金的使用范围，科学、规范、简化维修资金使用程序。针对房屋漏水、电梯维修等危急情况，建议出台《西安市房屋专项维修资金紧急使用预案》，应对突发紧急状况，确保维修资金的使用快捷便利。

　　据有关方面调查，在比较突出的物业纠纷矛盾中，近70%源于开发建设遗留问题，这也是老旧小区管理难度大的深层次原因。陈晓莉对此表示：“我省老旧小区住宅楼大部分建于上世纪八九十年代，没有缴纳维修资金，住户集资维修困难重重。”她建议，出台《西安市老旧住宅小区公共应急房屋维修资金使用办法》，尽快研究制定盘活老旧小区住宅专项维修资金的办法，以财政资金为主，系统改善老旧小区市政基础设施及公共服务配套设施。鼓励民间资本进入老旧小区维修资金扶持与运营计划，引导居民补缴物业专项维修资金，发挥自我造血功能。

　　小区公共收益应双方协商分配

　　□记者吴军礼

　　“2000年9月，《陕西省物业管理条例》就已颁布。多年来，物业管理中出现的新情况、新问题，需要进一步完善《条例》，以适应当前发展需要。”8月10日，在省政协召开的“提高城市社区物业服务管理水平”月度协商会上，省物业管理协会会长刘如强在发言中建议。

　　刘如强说，《条例》规定存在着诸多问题，概括起来包括未明确各级政府对物业管理的监管职责、业主委员会相关制度有待完善、物业服务企业权责不明确、住宅维修资金使用门槛较高、物业服务企业利用公共部位和公共设施收取广告费等经营活动有待规范。

　　就目前多数业主反映的小区公共部位、公共设施收益去向不明问题，刘如强表示：“小区公共部位、公共设施等都是全体业主的，物业公司要利用这些进行经营活动，就要征得业主同意。在业主同意基础上，双方应建立平等对话机制，然后以签订合同等方式就经营收益分成进行协商。”

　　在当日协商会上，不少委员建议在公共收益分成上，物业与业主应该按照三比七的比例进行。

　　刘如强则认为，政府部门应明确利用小区公共部位、公共设施进行经营活动需经业主大会同意，并应制定公共部位、公共设施广告费、停车费的收取管理办法或指导意见，为业主和物业服务企业收益分成提供政策依据。但至于究竟怎么分成，则不应由政府制订硬性标准。

　　“怎么分成是一种民事关系，政府出台意见供两边参考，但不宜过度参与。到底是三七分、二八分、四六分还是用别的分法，得看物业公司付出情况以及与业主代表的协商结果。”刘如强说。

　　用“第三方”破解矛盾纠纷

　　□记者张晶

　　8月10日，在省政协“提高城市社区物业服务管理水平”月度协商会上，针对我省“物业管理究竟难在哪?”这个问题，作为长期关注城市物业问题的资深媒体记者——马虎振直言，《西安市物业管理条例》第三版条例实施10年，从未处罚过一个物业公司。

　　他认为，有关部门对开发商、物业公司的管理并不严格;小区太大人太多，业主们意见很难统一;社区治理涉及数十部法律、法规，普通业主和基层工作人员很难全面把握;成立业委会往往伴随着业主的共同维权行动，作为利益对立面，开发商和物业公司很难配合。

　　为破解上世纪80年代修建的大量住宅小区已过保修期而亟待维保整修，但作为业主共同治理平台的业主大会和业委会却呼之难出，以及业主大会召开难，业委会产生难、换届难、履职难这一普遍现象，2017年12月，华商报曾组织业委会主任、业主、专家等9人去杭州考察学习。马虎振说：“大家认为杭州最大的亮点就是既有民间的‘第三方’，又有官方的‘三方办’。”

　　马虎振认为，破解上述这些“难”，杭州的成功经验值得借鉴。

　　首先是有民间“第三方”。马虎振说，这些民间“第三方”机构把召开业主大会、选举产生业委会的整个过程进行了标准化梳理，变成一套可复制、可操作的流程。它是一个完全独立的机构，和物业公司和小区的业主都没有关系。“第三方”进行有偿服务，根据所有的法律法规把涉及的东西都标准化，有自己的电子投票系统，有物业管理方面的专家，对物业服务的事情非常专业。

　　更值得一提的是官方的“三方办”。马虎振举例，2017年8月，杭州市拱墅区率先成立了住宅小区居委会、业委会、物业管理三方协同治理工作领导小组，简称区“三方办”，10个街道分别成立对应的领导小组和办公室。“目的就是要把三张皮捏在一起，加强对居委会、业委会、物业三方的组织协调。这项工作有个核心，就是党建工作。

　　马虎振介绍，拱墅区所有社区都在物业公司和业委会中建立了党支部，充分发挥党员的骨干作用。“三方办”还建立起相应机制，如每月开一次联席会议，领导小组所有成员单位都要参加;和法院定期开会，了解物业涉诉案件比较集中的问题以寻找工作重点;成立区级物业纠纷调解委员会，哪个小区有问题就从专门智库中抽人去帮助调解;成立全区业委会主任联谊会，对业委会主任进行培训，提升他们的业务水平和解决实际问题的能力。

　　“‘第三方’的核心，就是用更专业的工作方法，做好物业服务工作。”马虎振最后总结道。

　　“多位一体”共管小区

　　□记者李欣怡

　　8月10日，省政协召开“提高城市社区物业服务管理水平”月度协商座谈会。记者采访省政协委员、陕西法智律师事务所主任雷西萍时，她说，在这条改革路上需要努力做的事还有很多。近期，通过走访调研我省多家小区，发现业主委员会在履职过程中还存在积极性不高、专业性不足等突出问题。

　　为此，雷西萍建议，第一，要明确业委会的责任，鼓励小区内党员参加，交叉任职，互相监督。在实际工作中，各业委会应进一步结合本区实际细化责任清单，切实代表业主大会行使好权利和义务。第二，简化程序，建立电子投票表决系统，解决业主大会决策难问题，简化业委会的申请办理流程，解决业委会成立难的问题。第三，物业公司、居委会、业主、业委会要各司其职，共建和谐居住环境。第四，业委会委员应以补贴、津贴等形式获取一定报酬,激发他们的工作积极性。在提倡小区业主自治的前提下,还可聘请“执行秘书”。业委会负责决议,由专业的“执行秘书”去处理具体事务性工作。要推行业主、物业公司、执行秘书、业委会委员“多位一体”建设，优化各方资源，形成合力，共同管理小区。

　　建议开展老旧小区改造提升专项行动

　　□首席记者李荣

　　“要将老旧小区物业管理当做民心工程、德政工程抓紧抓好。”8月10日，在省政协“提高城市社区物业服务管理水平”月度协商座谈会上，省政协委员、安康市妇女联合会主席邱祖凤在发言时直奔主题。

　　今年5月，邱祖凤随省政协考察组到广州、深圳、福州、厦门实地考察物业服务管理工作。返回安康后，她又在当地进行了调研。

　　调研发现，我省大部分老旧小区建设于上世纪80、90年代，普遍存在基础设施薄弱，维修养护难度大;物业费收缴率低，物业服务水平不高;业主委员会流于形式，业主诉求渠道不畅;住宅专项维修资金管理制度不健全，基础设施难以改善等问题。

　　“我省应开展为期三年的老旧小区改造和提升的专项行动，改善人民群众居住环境。”邱祖凤建议，要明确老旧小区物业管理的责任，探索建立政府统筹组织，社区具体实施、居民全程参与的工作机制;政府应安排专项资金或按照“政府奖补+原产权单位出资+水电气暖讯企业资金+居民自筹+公益收益补充”等形式筹措改造资金，有计划地对老旧小区的硬件设施进行全面改善，重点对小区道路房屋维修整理、立面整治、管线序化、公用事业管线改造、公共照明、监控设备、保安门、绿化配置、停车位划线等基础设施进行改造或提升，与大市政和整体布局相适应。

　　她同时建议，政府要科学合理划分物业管理区域，将未纳入物业管理区域的房屋一并列入临近物业管理小区，便于物业公司入驻接管，鼓励物业公司入驻无人管理的老旧小区，规范无人管理老旧小区住宅专项维修基金的管理;要制定统一的服务标准，建立矛盾争议化解和纠纷处理工作机制，制定和完善物业应急管理机制，为广大居民提供更便捷、更有效的服务。

　　厘清管理责任加强有效监管

　　□记者王惠玲

　　“当前物业管理已经成为社会综合性管理服务和城市管理的重要组成部分，也是社会舆论关注的热点问题。”在省政协“提高城市社区物业服务管理水平”月度协商会上，省住建厅原巡视员张孝成表示，只有厘清责任、加强监管，才能更好地提升物业服务管理水平。

　　张孝成长期关注媒体曝光的各类物业问题。“关于生活必不可少的水、电、气问题尤为突出。”他认为，由于供水、供电、供气、供暖的价格未落实《物业管理条例》有关规定，导致业主对物业企业投诉较多，影响到居民居住质量和社会稳定。

　　“目前的物业管理工作虽属建设部门牵头管理，但在实际管理中涉及多个职能部门，凭建设部门一家难以协调各职能部门。”张孝成建议，落实各职能部门管理职责清单，明确区(县)人民政府主要负责，特别是街办、社区的职责，建立各部门共同参与的有效管理模式;强化街办、社区物业管理职能和人员配置，加强对人员的培训和指导，发挥好他们的作用;实施业主自治和社区共治，落实中央加强基层组织建设的文件精神，让社区“两委”成员与业主委员会成员“双向进入、交叉任职”，可尝试让社区“两委”成员担任业主委员会主任，业主委员会其他成员由业主产生，搭建好政府了解社区民意的渠道，加强有效监督提升物业服务水平。

　　本版照片由记者张晶摄